Estafa impropia en permuta de solar: tres cuestiones jurídicas resueltas por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha resuelto un recurso de casación en un caso de estafa impropia del artículo 251.2 del Código Penal. Los hechos se enmarcan en una permuta de solar por obra futura. La segunda promotora vendió la parcela a un tercero sin comunicar la obligación de entrega previamente asumida. La sentencia aborda tres cuestiones jurídicas diferenciadas.

Los hechos: una permuta de solar y una obligación incumplida

En octubre de 2015, una propietaria cedió una parcela urbana a una promotora inmobiliaria mediante escritura de permuta. A cambio, la promotora se comprometía a construir un edificio de cuatro viviendas y entregar una de ellas antes del 30 de abril de 2017. El solar se valoró en 112.000 euros y la vivienda proyectada en 75.000 euros a efectos fiscales. La promotora asumió además el pago de los 37.000 euros de diferencia.

Las obras nunca comenzaron. La propietaria falleció en julio de 2017 y sus herederos se subrogaron en sus derechos.

La segunda promotora vende el solar sin comunicar la obligación asumida

Ante la imposibilidad de ejecutar la obra, el representante de la promotora original propuso a los herederos vender el solar a una segunda empresa. Esta asumiría expresamente las mismas obligaciones. Los herederos aceptaron. La venta se formalizó en octubre de 2017 por 400.000 euros, con constancia en escritura del compromiso de entrega del piso.

Sin embargo, apenas siete meses después, en mayo de 2018, la segunda promotora vendió la parcela a una tercera empresa por 630.000 euros. En la escritura se hizo constar que la finca estaba libre de cargas y gravámenes. No se mencionó la obligación de entrega ni se comunicó la operación a los herederos. Cuando estos reclamaron, la nueva propietaria rechazó atender cualquier reclamación al no figurar obligación alguna en su título de compra. Esta secuencia de hechos fue calificada como estafa impropia por el Tribunal Superior de Justicia de Baleares.

Primera cuestión: tipicidad de la estafa impropia en permuta de obra futura

Los recurrentes alegaban que el artículo 251.2 del Código Penal no era aplicable. Sostenían que la obligación no constituía una carga jurídico-real y que el piso no existía físicamente. El Tribunal Supremo rechaza ambos argumentos. El tipo de estafa impropia no exige que el primer adquirente haya obtenido la propiedad.

Basta con que el transmitente disponga de nuevo del bien antes de haber cumplido la obligación. Tampoco exige engaño ni perjuicio al tercer adquirente.

Segunda cuestión: responsabilidad penal de la persona jurídica

Este motivo carecía de autonomía argumental. Se planteaba como consecuencia de la estimación del anterior. Desestimado el primero, decae automáticamente.

Tercera cuestión: el valor de la defraudación en la estafa impropia

Los recurrentes sostenían que la cantidad defraudada era de 75.000 euros —valor del piso—. El Tribunal Supremo fija que, en la estafa impropia del artículo 251 bis, el valor relevante es el del inmueble objeto del acto dispositivo ilícito: el solar. La propietaria nunca habría cedido la parcela de no haber esperado recibir la vivienda comprometida.

Un doble error en el cálculo de la multa que no puede corregirse

El Tribunal advierte que la sentencia recurrida incurre en un doble error. Por un lado, confunde en su argumentación el valor del piso con el del solar. Por otro, toma como referencia los valores consignados a efectos fiscales en la escritura de 2015, cuando el delito se cometió en mayo de 2018, fecha en que el solar fue transmitido por 630.000 euros. El valor correcto sería considerablemente más alto.

No obstante, el Tribunal no puede agravar la pena como consecuencia del recurso de los propios condenados. Ello vulneraría la prohibición de reformatio in peius. La multa de 224.000 euros queda firme, aunque calculada sobre una base inferior a la que correspondería.

Fallo: desestimación íntegra del recurso

El Tribunal Supremo desestima íntegramente el recurso de casación e impone las costas a los recurrentes. La condena del Tribunal Superior de Justicia queda confirmada en todos sus términos.