El juicio de suficiencia notarial sobre el poder de representación no puede ser revisado en su fondo por el registrador de la propiedad, cuya función se limita a comprobar su existencia y congruencia con el título presentado. Sobre esta doctrina, fijada en 2018, se apoya la sentencia del Tribunal Supremo que resuelve un litigio sobre una escritura otorgada mediante poder.

La función notarial y los límites de la calificación registral

La Sala explica que el artículo 98 de la Ley 24/2001 constituye una norma especial respecto del artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Conforme a ella, corresponde al notario autorizante examinar la existencia, validez y vigencia del poder de representación, dejando constancia de ello mediante una reseña identificativa del documento y un juicio de suficiencia notarial expreso.

La función del registrador se limita a comprobar la existencia de esa reseña, la existencia del juicio notarial de suficiencia y su congruencia con el contenido del título presentado, sin que pueda revisar el fondo de dicho juicio ni exigir que se le transcriba o aporte el documento del que nace la representación.

La limitación alcanza también a los poderes de sociedades mercantiles

El Tribunal precisa que esta limitación alcanza también al examen de poderes conferidos por sociedades mercantiles no inscritos, sin que sea necesario que la escritura identifique expresamente qué órgano social confirió el poder, la validez de su nombramiento o si sus facultades estaban vigentes en ese momento concreto. Basta con que el notario deje constancia de haber verificado esos extremos bajo su responsabilidad, en ejercicio de su juicio de suficiencia notarial.

La sentencia de 2021 no contradice la doctrina de 2018

Respecto a la sentencia de 2021 invocada por el recurrente, el Tribunal aclara que su razón de decidir fue distinta. En aquel caso existía una discrepancia objetiva entre el sistema de administración reflejado en el propio documento y el que figuraba efectivamente inscrito en el Registro Mercantil, circunstancia que sí legitimaba la intervención registral por afectar a la protección de terceros que confían en la publicidad mercantil.

Esa situación, aclara la Sala, es compatible con la doctrina general y no la contradice, por lo que procede ratificar plenamente el criterio fijado en 2018 sobre el alcance del juicio de suficiencia notarial.

El origen del litigio: una escritura otorgada mediante poder

Un notario autorizó una escritura de compraventa en la que la parte vendedora —una sociedad estatal— intervino a través de una apoderada, emitiendo su juicio de suficiencia notarial sobre las facultades de esta. El registrador denegó la inscripción por no constar inscrito el poder.

El recorrido procesal: de la primera instancia al recurso de casación

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda del notario, pero la Audiencia Provincial la estimó aplicando la doctrina de 2018. El registrador recurrió en casación invocando una sentencia posterior de 2021.

El fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por el registrador y confirma la sentencia de apelación, con imposición de costas a la parte recurrente y pérdida del depósito constituido para recurrir.